Le dispositif « Pinel » permet une réduction d’impôt sur le revenu (IR), accordée aux particuliers qui acquièrent un logement neuf pour le mettre ensuite en location.Depuis le 1er janvier 2021, ce dispositif ne s’applique dorénavant qu’aux seuls logements situés dans des bâtiments d’habitation collectifs. Par ailleurs, le dispositif « Pinel » ne peut s’appliquer qu'aux opérations de construction ou d'acquisition réalisées dans certaines zones. Depuis le 1er septembre 2014 et jusqu’au 31 décembre 2024 : il s'agit des zones dites tendues et des zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif.
Les zones tendues sont les zones en France où l’offre de logements disponibles n’est pas suffisante pour couvrir la demande, en termes de volume et de prix.
Les logements éligibles au dispositif « Pinel » doivent se situer dans les zones dites « zone A », « A bis » et « B1 ». Toutefois les logements situés en zone B2 ou C peuvent aussi en bénéficier si le permis de construire a été accordé avant le 31 décembre 2017 et si la signature de l'acte d'acquisition a été faite avant le 15 mars 2019.
Les zones couvertes par un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD) correspondent aux villes pénalisées par la fermeture des sites militaires et qui ont signé avec l’État un contrat de redynamisation de site de défense actif (CRSD).

Pour bénéficier de la réduction d'impôt Pinel, il faut :
• acheter un logement neuf ou réhabilité pour atteindre les performances techniques du neuf dans l'une des communes classées en zones tendues et éligibles au dispositif « Pinel ».
• s'engager à louer nu le logement à usage d'habitation principale pendant une durée de 6 ou 9 ans, prorogeable jusqu'à 12 ans.
• respecter les plafonds de loyers par mètre carré variant en fonction des zones, généralement inférieur d'environ 20 % aux loyers de marché.
• louer un logement à des locataires dont les ressources sont inférieures à un plafond fixé par décret.

Aux autres conditions déjà citées, s’ajoutent celles qui s'appliquent aux logements suivants (source : Agence nationale pour l'information sur le logement) :
• logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2024 (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements neufs ou en vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) situés dans des bâtiments d’habitation collectifs).
• logements que le contribuable fait construire, faisant l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2024 (pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2021, la réduction d’impôt est limitée aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif que le contribuable fait construire).
• logements acquis entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2024 et qui font ou ont fait l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf.
• logements, acquis entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2024, ne satisfaisant pas aux conditions de décence et faisant l’objet de travaux de réhabilitation entre ces mêmes dates.
• locaux, acquis entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2024, affectés à un usage autre que l’habitation et qui font l’objet, entre ces mêmes dates, de travaux de transformation en logement.
• logements acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2024, situés dans les communes signataires d'une convention d'Opération de revitalisation du territoire (ORT) ou les communes dont le besoin de réhabilitation de l’habitat en centre-ville est particulièrement marqué (liste des communes concernées fixée par l’arrêté du 26.3.19). Dans ce cas, le logement doit faire ou avoir fait l’objet de travaux d’amélioration représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

Pour être éligibles à la réduction d'impôt, les logements doivent atteindre un certain niveau de performance énergétique fixé par décret.

Le bénéfice de la réduction d'impôt est aussi conditionné au respect de délais d'achèvement du logement qui varient en fonction du type d'acquisition :
• logements à construire achevés dans les 30 mois à partir de la date d'obtention du permis de construire.
• logements en état futur d'achèvement dans un délai de 30 mois suivant la signature de l'acte authentique d'acquisition.
• logements faisant l'objet de travaux à compter du 31 Décembre de la 2ème année après l'acquisition du logement ou du local.

Quel est le montant de la réduction d'impôt « Pinel » ?
Le calcul du montant de la réduction d'impôt « Pinel » s'opère à partir du prix de revient net du logement neuf ou en l'état futur d'achèvement. Ce prix comprend le prix du logement lui-même ainsi que tous les frais afférents : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits d'enregistrements, etc. L'avantage fiscal est réparti sur la durée de location. Pour calculer son montant, il faut appliquer au prix de revient net du logement un pourcentage variant en fonction de la durée de l'engagement de location.

Jusqu’au 31 Décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de :
• 12 % pour un engagement de 6 ans.
• 18 % pour un engagement de 9 ans.
• 21 % pour un engagement de 12 ans.

En 2023, le taux de réduction sera de :
• 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans.
• 15 % pour un engagement de location de 9 ans.
• 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.

En 2024, le taux de réduction sera de :
• 9 % pour un engagement de location de 6 ans.
• 12 % pour un engagement de location de 9 ans.
• 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

La réduction d'impôt « Pinel » est limitée pour chaque propriétaire investisseur à 2 logements maximum par an dans la double limite de 300 000 € et d'un plafond de 5 500 € par m² de surface habitable.